부동산 시장을 둘러싼 정책 방향이 다시 재편되는 가운데, 많은 분들이 가장 궁금해하는 핵심 키워드는 바로 보유세란 무엇인가입니다.
2025년 들어 공시가격이 다시 오르면서 실제 세 부담이 커졌고, 정부의 세제 개편안 논의가 이어지면서 보유세 변화에 대한 관심이 크게 높아지고 있습니다.
이 글에서는 보유세의 정확한 개념부터 2025년 기준 개정·변경 내용을 정리해, 한눈에 이해할 수 있도록 구성했습니다.
보유세란 무엇인가
보유세란 부동산을 ‘보유하고 있다는 사실’ 자체에 부과되는 세금을 말합니다. 즉, 거래 과정에서 발생하는 이익에 과세하는 양도소득세와 달리, 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부해야 하는 세금입니다.
보유세는 다음 두 가지로 구성됩니다.
재산세
지방자치단체에서 부과하는 지방세로, 토지·주택·건축물 등 모든 부동산을 기본 과세 대상으로 합니다. 매년 7~9월 사이 부과되며, 공시가격 변동 영향이 직접 반영됩니다.
종합부동산세
국세로서, 일정 기준 이상의 고가 주택·다주택자·토지 보유자에게 추가로 부과됩니다. 단일주택자와 다주택자, 주택유형별로 세율 구조가 다르며, 정책 상황에 따라 변동폭이 가장 큰 세금입니다.
결국 보유세란 재산세 + 종합부동산세의 총합으로 이해하면 쉽습니다.
2025년 보유세에 영향을 준 핵심 변화
2025년 보유세 변동은 크게 공시가격 상승, 종합부동산세 세율 조정, 세제체계 개편 예고라는 세 가지 요인으로 요약됩니다.
공시가격 3.3% 상승 → 보유세 부담 확대
2025년 전국 주택 공시가격이 평균 약 3.3% 상승하면서 보유세 고지액도 상승했습니다.
공시가격은 보유세 산정의 기초 자료이므로, 세율이 그대로라도 공시가격 상승 = 세 부담 증가로 이어집니다.
특히 수도권 아파트의 상승폭이 더 크다는 평가가 나오면서 체감 부담이 커졌다는 분석이 있습니다.
공시가격 상승
↓
과세표준 증가
↓
재산세·종부세 자동 상승
↓
실질 보유세 부담 증가
종합부동산세 일부 세율 완화
정부는 기존 종부세 세율을 일부 조정해 1세대 1주택자 세 부담을 완화했습니다.
기존 0.5~2.7%였던 구간이 0.35~1.5%로 하향 조정되면서, 고령자·장기보유자 중심으로 감면 효과가 확대되었습니다.
다만 공시가격 상승 효과가 더 크게 작용한 지역에서는 ‘세율 인하에도 실제 부담이 증가하는 역전현상’이 나타났다는 분석도 있습니다.
보유세·거래세 체계 전반 재검토 예고
정부는 2025년 중 보유세와 거래세를 함께 조정하는 세제체계 개편안을 검토할 계획임을 공식화했습니다.
현재로서는 구체적인 방향이 확정된 것은 아니지만, 다음 두 가능성이 모두 열려 있습니다.
- 보유세 강화 + 거래세 완화
- 보유세 완화 + 거래세 강화
즉, 2026년 이후 보유세 구조가 다시 변화할 가능성이 상당히 높다는 점이 핵심입니다.
보유세란 왜 중요한가: 시장 안정과 조세 형평성 논쟁
보유세는 단순한 세금이 아니라 부동산 시장을 움직이는 핵심 규제 장치이기 때문에 사회적 논쟁도 활발합니다.
낮은 보유세 → 매물 잠김 현상
한국은 실효세율 기준으로 약 0.16% 수준, 주요국 평균의 절반 이하라는 분석이 있습니다.
이 때문에 부동산을 보유해도 부담이 적어, 매물이 시장에 나오지 않는 구조가 형성되기 쉽습니다.
매물 감소는 거래 절벽과 가격 상승을 유발할 수 있습니다.
보유세 인상론
- 투기수요 억제
- 부동산 시장 안정
- 소득보다 자산 중심 과세 강화
이러한 이유로 “보유세를 현실화해야 한다”는 주장도 꾸준합니다.
보유세 인하론
반면 보유세는 현금 흐름과 무관하게 부과되는 세금이어서,
특히 1주택 실거주자·고령층의 조세 부담 증가에 대한 우려가 큽니다.
또한 공시가격 급등이 발생할 경우 세 부담이 급격히 오르는 문제도 반복적으로 지적됩니다.
결론적으로 보유세란 단순한 세제가 아니라 부동산 시장 안정·조세 형평성·정책 방향이 복합적으로 작용하는 종합 과세체계라는 점에서 의미가 큽니다.
2025년 이후 보유세 전망: 어떤 변화가 예상되나
2025년 현재 확정된 개정사항은 일부 종부세 완화 수준이지만, 정부가 밝힌 ‘보유세·거래세 재조정’ 계획을 고려할 때 몇 가지 시나리오가 예상됩니다.
① 공시가격 상승 기조 지속
공시가격 인상률이 유지된다면 세율 변동 없이도 보유세는 자연 증가합니다.
특히 아파트 중심으로 상승폭이 커질 경우 체감 부담은 더 커질 수 있습니다.
② 보유세와 거래세를 묶은 세제 개편
정부는 다음 두 조건을 모두 검토하고 있음이 확인되었습니다.
- 가. 거래 활성화를 위해 보유세 인상 + 양도세 완화
→ 매물 유입 유도, 시장 유동성 회복 목표 - 나. 실거주자 부담 완화를 위해 보유세 완화 + 양도세 유지 또는 강화
→ 조세저항 완화, 급격한 인상 우회
현재 어느 방향으로 결정될지는 불확실하나, 2026년 이후 보유세 체계가 크게 달라질 가능성은 매우 높습니다.
③ 다주택자·고가 주택 중심으로 차등 강화 가능성
부동산 정책 기조가 ‘형평성·실수요 보호’에 맞춰져 있기 때문에 다주택자와 고가 주택 보유자에 대한 세제는 다시 강화될 수 있습니다.
보유세란, 단순한 부동산 세금이 아닌 시장 정책의 중심
2025년 보유세는 공시가격 상승, 종부세 일부 완화, 세제 개편 논의까지 겹치며 변동성이 큰 국면에 들어섰습니다.
보유세란 부동산 시장의 흐름을 가장 민감하게 반영하는 세금이기 때문에, 앞으로도 정책 방향에 따라 지속적인 변화가 예상됩니다.
2026년 이후 본격적인 세제 재편이 이루어질 가능성이 높은 만큼, 주택을 보유하고 있다면 보유세 변동에 따른 비용·절세 영향을 꾸준히 모니터링하는 것이 필요합니다.